Catella, l’uomo del mattone in Borsa
«Coima resta l’unica quotata in Italia»

Luca Zorloni
MILANO
L’ANNO SCORSO la sua Coima Res ha spezzato l’incantesimo che per anni aveva tenuto lontano il mondo immobiliare dalla Borsa. Manfredi Catella, l’uomo di Porta Nuova, il quartiere di grattacieli che ha cambiato il panorama di Milano, è amministratore delegato della società che ha riaperto il dossier Siiq in Italia.
Come vede il percorso della quotazione a circa un anno dal debutto in Borsa?
«Il mercato delle Ipo immobiliari in Europa ha vissuto una nuova stagione che inizia nel 2013 e parte conl’Irlanda, continua con la Spagna e approda in Italia. In Spagna ci sono stati cinque progetti di Ipo che hanno raccolto 3 miliardi di euro. In Italia nel 2016 ci sono stati 5 progetti di quotazione di siiq, uno solo, che siamo noi, è arrivato alla quotazione e abbiamo raccolto 345 milioni di euro. L’Italia è penalizzata dal fatto che non ci sono le condizioni per cui gli investitori la vedano come un Paese solidamente in cambiamento, anche se alcune riforme sono state compiute».
Questo contesto ha avuto riflessi sul titolo, che ha segnato un calo lo scorso anno?
«Il titolo è stato penalizzato da questa situazione nel 2016. Abbiamo immediatamente reagito al contesto avverso. Ci siamo concentrati su quello che potevamo fare e siamo intervenuti su due fronti: investimenti e governance».
Perché la governance?
«Il vissuto internazionale sull’immobiliare è di società che non hanno standard di trasparenza nel reporting come si trovano in altri mercati. Noi vogliamo una società con caratteristiche diverse. Avevamo costituito un cda con nove membri, di cui cinque erano indipendenti. A fine aprile abbiamo fatto un cambiamento per un cda segnaletico a livello internazionale. I due componenti esecutivi della società sono usciti e sono stati sostituiti da due consiglieri indipendenti con esperienza nell’immobiliare quotato: Luciano Gabriel, presidente del cda di Psp Swiss Property, e Olivier Elamine, fondatore e ad di Alstria. Il trend del titolo è stato positivo e gli investitori hanno apprezzato. Abbiamo puntato sui documenti istituzionali, abbiamo modificato il pagamento del dividendo a semestrale. Infine, presenteremo un’istanza per entrare nel segmento Star della Borsa. Noi già rientriamo negli standard di trasparenza e reporting, c’è un tema di liquidità. A questo proposito un tema rilevante per il futuro delle Siiq sono i Pir. Le Siiq sono il veicolo adatto perché hanno un profilo più basso e danno una cedola, ma non sono qualificate per entrare nel 70% del portafoglio finanziario. Stiamo parlando con il governo e con i gestori, perché il mercato delle Siiq è importante in prospettiva».
Quali sono le prospettive del portafoglio?
«Al momento dell’Ipo avevamo stabilito di investire il 100% di quanto raccolto entro 18 mesi. Lo abbiamo fatto in otto mesi. Sia perché abbiamo trovatole opportunità, sia per anticipare il pagamento del primo dividendo al 2017. Serviranno circa 18-24 mesi dall’Ipo per recuperare le valutazioni, in parte si stanno già scontando. Oggi i valutatori sono più attenti rispetto al passato, vogliono una serie di dati che giustifichino i valori e vogliono almeno 4-5 transazioni».
Con un mercato statico come quello italiano, i tempi si allungano.
«Più transazioni hai più il mercato è trasparente e le valutazioni oggettive. Gli investitori osservano con attenzione il mercato italiano: i prezzi sono sempre gli stessi e l’oscillazione è minima, perché gli operatori non si sentono di abbassarli o di alzarli».
Ci sono acquisizioni all’orizzonte?
«Abbiamo parzialmente modificato la percentuale media di leva. Avevano pianificato una leva al 50%, oggi è al34%, quindi a un profilo più contenuto. Il nuovo obiettivo massimo è di collocarla al 45%.Con questo livello di leva la società ha 100 milioni da investire. Stiamo valutando operazioni a Milano, che prevedono una valorizzazione dell’immobile. Quindi lavorarlo per accrescerne il valore, con più lavoro per noi dal punto di vista dell’asset management».
Resterete sempre nel comparto degli uffici o pensate di allargarvi a segmenti come l’alberghiero o il commerciale?
«In questa fase più la posizione della società è semplice, più è facile per noi farci misurare. Una struttura semplice da analizzare permette che il titolo sia più facilmente apprezzato. Siamo più disciplinati del mercato spagnolo, dove gli operatori quotati hanno comprato di tutto. Il nostro investimento deve andare nella casella giusta ed essere capito in modo lineare in questa fase della società».
A settembre cambierete uffici. Questo trasloco è una sorta di ritorno a casa, visto che il nuovo quartier generale sorge nel distretto di Porta Nuova. Cosa comporterà? Ci saranno ingrandimenti societari?
«Con questo cambio di ufficio avremo sotto lo stesso tetto tutte e tre le società del gruppo Coima: Coima Res, ossia la siiq, Coima Real Estate Management e Coima Sgr. Siamo una piattaforma integrata e questo processo ci renderà più efficienti, anche verso il mercato. L’azienda è già cresciuta negli ultimi anni e nelle tre società siamo passati da 100 dipendenti a 150 persone»