L’ESPERTO DI CREDEM

Mercato immobiliare d’occasione
Tassi fissi o variabili con tetto
Istruzioni per i mutui prima casa

LORENZO MONTANARI
MILANO

IL 2018 SI CONFERMA un anno non semplice per il mercato dei mutui, caratterizzato da segnali contrapposti. Dal fronte del mercato immobiliare – fattore trainante per lo sviluppo dei mutui – provengono, infatti, risultati molto incoraggianti: grazie in particolare ai prezzi delle abitazioni ancora in calo soprattutto sugli immobili usati, le compravendite residenziali nel primo trimestre del 2018 confermano il trend di crescita degli ultimi anni segnando un +4,3% e facendo ben sperare in un risultato positivo anche per il trimestre in corso.

ANCHE il mercato dei tassi – l’altro elemento determinante per il business dei mutui – registra segnali positivi: a differenza di quanto accaduto sui mercati finanziari, sembra infatti non aver particolarmente risentito delle tensioni che negli ultimi mesi hanno caratterizzato lo scenario politico nazionale e internazionale.

L’EURIBOR, parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile, si mantiene stabile in territorio negativo e ai minimi storici (-0,32% la scadenza a tre mesi), con gli analisti che, pur scommettendo su un graduale aumento nel prossimo biennio, non prevedono possa tornare sopra soglia zero prima del 2020.

STESSO scenario per l’IRS, parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso, che risulta stabile da diversi mesi (con la durata a 20 anni sempre intorno a 1,50%), anche se non si esclude un possibile rialzo nel corso del 2018 in caso di crescita dell’inflazione dell’Eurozona. Gli attuali livelli dei due parametri, uniti ad un costo della liquidità ancora molto contenuto, consentono alla clientela in cerca di un mutuo di poter accedere a condizioni economiche ancora molto vantaggiose.

NONOSTANTE lo scenario di riferimento sia positivo, il mercato dei mutui registra una domanda di nuovi finanziamenti che, nel 2017, è stata in calo del 10,3%, risultato confermato anche nel primo trimestre 2018. La causa principale è la forte contrazione delle surroghe, solo parzialmente compensata dall’incremento della finalità acquisto.

LA SURROGA consente al cliente, senza alcun costo a suo carico, di trasferire il mutuo presso una nuova banca per sfruttare condizioni migliorative ed abbassare l’importo della rata. Dopo il biennio 2015/2016 di forte ricorso a questa opportunità, ora il perimetro dei mutui che hanno ancora convenienza ad essere trasferiti si è nettamente ridimensionato, in quanto già surrogati oppure rinegoziati dalla stessa banca che li ha stipulati.

IN QUESTO contesto, quali suggerimenti possiamo dare a una persona che desidera acquistare una casa avvalendosi di un mutuo? Sicuramente per chi ama la certezza della rata e non vuole impegnarsi in una gestione attiva del proprio mutuo, il tasso fisso è il prodotto più adatto, anche se il costo per tale sicurezza si traduce in una rata più cara almeno inizialmente.

PER CHI, invece, preferisce sfruttare l’attuale condizione dei tassi variabili e pagare una rata più leggera, è possibile optare per mutui che partono a tasso variabile ma che già includono nel contratto la possibilità di proteggersi da eventuali futuri rialzi del parametro prevedendo un tetto massimo oltre il quale non può salilre (mutuo con cap) ola possibilità di passare al tasso fisso una o più volte nel corso della vita del mutuo (mutuo switch).

UN ALTRO importante elemento da considerare è, ad esempio, la percentuale di finanziabilità dell’immobile (il cosiddetto Loan to value): molte banche, infatti, sono disponibili a finanziare soltanto fino all’80% del valore dell’immobile, anche se il numero di istituti che superano tale soglia è in aumento.

IN DEFINITIVA, in uno scenario complesso come quello attuale, in cui ci sono molteplici variabili che incidono sul mutuo e non sempre prevedibili, non esiste il prodotto ‘giusto’ in assoluto né tantomeno è rappresentato necessariamente dal prezzo più basso. Al contrario, è fondamentale ricevere un servizio di consulenza qualificato che sappia non solo supportare il cliente nella fase iniziale accompagnandolo ad una scelta consapevole del prodotto più adatto alle proprie esigenze di finanziamento, ma anche garantirgli una continuità di assistenza e consulenza durante l’intera vita del mutuo.

(*) Direttore Generale di Creacasa (Gruppo Credem)

Di |2018-10-02T09:24:27+00:0018/06/2018|Dossier Economia & Finanza|