LA FEBBRE DEL MERCATO

L’immobiliare riparte
Stop alla caduta prezzi
Torna il sereno al Nord
e nei centri storici

MILANO

LA CONFERMA di un ritorno d’interesse per l’investimento nel mattone arriva da un osservatorio privilegiato come Casa.it, il portale immobiliare che presenta ben 850 mila annunci di immobili in vendita o in affitto di agenzie, costruttori e privati e vede quasi 7 milioni di visitatori unici al mese. «Misurando la quantità di ricerche sul nostro portale – spiega Luca Rossetto ad del gruppo Casa.it – assistiamo a un trend in crescita continua da circa un anno e mezzo che conferma l’aumento di interesse per l’investimento immobiliare».

Un interesse che però non è generalizzato?

«Vero. Il tasso di ricerche in crescita è senza dubbio più elevato nel Nord Italia mentre nel Centro-Sud non è ancora allo stesso livello. Assistiamo a una ripresa importante non solo a Milano ma in un po’ tutto quello che definirei l’asse padano fino a Bologna e molto vivaci sono anche il Triveneto e città come Firenze. Viceversa, da Roma in giù l’accelerazione c’è, ma più lenta anche per una minore disponibilità di reddito pro capite anche per l’investimento immobiliare».

Quali sono le tipologie più richieste.

«Innanzitutto esiste una difformità tra la domanda e l’offerta. Sul mercato ci sono tante abitazioni vecchie e con poca manutenzione, e queste sono ovviamente più penalizzate mentre la richiesta privilegia l’abitazione nuova, tanto che la differenza di prezzo tra usato e nuovo è cresciuta nel tempo. Il gap tra domanda e offerta si riscontra anche sulla tipologia dell’immobile».

Ad esempio? «A Milano quasi il 10% della domanda, soprattutto di single, riguarda monolocali ma la quota di questo “taglio” in vendita sul totale del mercato è solo del 3-4%. Se bilocali e trilocali rimangono le tipologie più richieste si assiste anche alla ricerca di un’abitazione che abbia una stanza in più da adibire a studio e rispondere così all’esigenza di lavorare anche da casa».

La discesa dei prezzi è finita?

«Il tracollo di prezzi e volumi che aveva caratterizzato il periodo dal 2010 al 2012 si è arrestato. La ripresa dei prezzi però non riguarda tutta l’Italia ma i centri storici e le grandi città a partire da Milano e da quelle del Nord. Soffrono ancora invece le abitazioni vecchie e quelle situate negli hinterland, nelle periferie o nei piccoli centri». La convenienza dei mutui continua a favorire la ripresa del mercato immobiliare?

«Non c’è dubbio. I tassi ai minimi storici, grazie anche alla liquidità immessa nel sistema dalla Bce e quindi alla maggiore disponibilità delle banche a concedere i prestiti per l’acquisto della casa ha reso in molti casi la rata del mutuo più bassa del canone d’affitto. E proprio per aggiungere valore al nostro servizio, grazie al recente accordo di partnership che come Casa.it abbiamo siglato con Credipass, l’utente che effettua una ricerca su un annuncio pubblicato sul nostro portale ha la possibilità di calcolare in tempo reale la rata del mutuo ed essere affiancato da un family broker che lo aiuterà a trovare la soluzione più conveniente e più adatta alle sue esigenze».

a.pe.


Continua la stagione dei saldi
«Tassi sempre più convenienti
Meglio puntare su quelli fissi»

Achille Perego

MILANO

SOTTOSCRIVERE un mutuo per l’acquisto della prima casa non è stato mai così conveniente. Merito dei tassi europei a zero (o addirittura negativi, vedi l’Euribor, indice di riferimento per i mutui variabili), dell’enorme liquidità immessa nel sistema dalla Bce e della sempre più agguerrita concorrenza tra le banche, tornate a puntare sui prestiti immobiliari. Così, sebbene ancora lontani dal volume delle erogazioni pre-crisi, anche il 2017 ha confermato la tenuta del mercato dei mutui, sebbene la frenata delle surroghe (il passaggio dal vecchio mutuo a un altro meno caro) sia stata solo in parte compensata dai nuovi mutui. Il bilancio, secondo le prime stime, anticipa Roberto Anedda, responsabile marketing del gruppo MutuiOnline.it, dovrebbe più o meno registrare un pareggio rispetto al 2016 con un erogato attorno ai 43-45 miliardi di euro.

DOPO TRIMESTRI di continua contrazione, la percentuale di surroghe sul totale dei finanziamenti si sarebbe assestata. Per l’osservatorio sui mutui di Bussola Mutui Crif-MutuiSupermarket.it. il peso della domanda di surroghe, da gennaio a marzo e sul canale online, si è attestato al 29%, in lieve crescita rispetto al 27% dell’ultimo trimestre del 2017. Una ‘ripresina’ dovuta alla forte convenienza dei mutui a tasso fisso (oltre il 70% di tutto il mercato) e all’introduzione, a inizio anno, da parte di numerosi istituti di credito, di nuove offerte di mutuo di surroga a tassi allettanti. Ma la corsa al ribasso degli spread – la differenza tra il tasso di mercato e quello finito, il Taeg, che viene realmente pagato e che rappresenta il guadagno della banca – ha riguardato tutto il comparto mutui, surroghe e nuove stipule che, secondo il rapporto Bussola Mutui, nel 2017 avrebbero registrato un calo del 3,1% sul 2016 nel canale online. «In maniera inattesa, il 2018 si è aperto con una nuova riduzione degli spread medi di offerta sui mutui da parte del sistema bancario – commenta Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it –. Dopo un 2017 di sostanziale stabilità degli spread (attorno all’1% per i mutui a tasso variabile e 0,4-0,5% per quelli a tasso fisso), a inizio anno diversi istituti hanno ampliato la gamma mutui, riprezzando al ribasso le proprie offerte, col chiaro obiettivo di aumentare sui prossimi mesi gli impegni nella categoria mutui».

COSÌ GLI SPREAD MEDI di offerta hanno registrato nel primo trimestre dell’anno una contrazione di circa 30 punti base mentre, nello stesso tempo, numerose banche hanno esteso il proprio portafoglio prodotti, alcune iniziando ad offrire mutui che vanno a finanziare oltre l’80% del valore dell’immobile oggetto di acquisto. «Scelte intraprese – sottolinea sempre Rossini – per contrastare un andamento di mercato che mostra flussi di erogato in contrazione dal secondo trimestre 2017, per effetto della decisa riduzione delle surroghe». La politica di abbassamento degli spread trainata dalle grandi banche (prima Intesa Sanpaolo e poi Unicredit) ha fatto sì che oggi, ricorda Anedda, i migliori mutui a tasso fisso hanno un Taeg all’1,4-1,5% e quelli variabili sono attorno allo 0,7-0,8%. Ma è meglio optare per il variabile o il fisso? «Sulle scadenze a 10-15 anni può essere ancora preferibile il variabile – conclude Anedda – ma per durate più lunghe non si può trascurare la convenienza di un tasso fisso così basso».

 

Il vademecum Costi, importi e durata: come districarsi tra mutuo e prestito

MILANO

SETTECENTOMILA: è il numero, secondo Scenari Immobiliari, delle abitazioni che gli italiani hanno ristrutturato nel 2017 approfittando dei tassi vantaggiosi e delle detrazioni. Secondo l’osservatorio di Facile.it (e di Mutui.it e Prestiti.it) quando si parla di ristrutturazioni, la richiesta media è stata pari a circa 16.000 euro per i prestiti personali, 88.500 per i mutui. Ma quando conviene scegliere l’una o l’altra tipologia? Ecco i consigli utili.

QUANTO CHIEDERE. In generale può convenire orientarsi verso un prestito personale se il taglio del finanziamento è più contenuto anche se, di fatto, è possibile richiedere sino a circa 70 mila euro. I mutui per ristrutturare, invece, sono la soluzione più indicata per importi maggiori.

QUALE TASSO CONSIDERARE. Non fermatevi al solo Tan (Tasso annuo nominale) ma confrontate il Taeg (Tasso annuo effettivo globale) che include tutti i costi connessi al finanziamento. Per i prestiti personali per ristrutturazione, a seconda dell’importo e della durata, le migliori offerte hanno un Taeg che oscilla tra il 5,44% e il 7,98%. Per un mutuo ristrutturazione prima casa, invece, bisogna scegliere tra tasso variabile (migliori Taeg tra lo 0,78% e lo 0,83%) o fisso (migliori Taeg tra l’1,50% e il 2,08%).

I COSTI ACCESSORI. Per il prestito personale sono da considerare, le spese di istruttoria, di incasso e gestione rata, quelle di notifica e di chiusura pratica, l’imposta di bollo ed eventuali costi iniziali o assicurativi. Per i mutui ristrutturazione in aggiunta ai costi sopra indicati, bisogna considerare il perito (in media il suo intervento costa tra i 200 e i 300 euro), l’atto notarile e l’assicurazione.

LE GARANZIE. Per entrambi i finanziamenti è necessario che il richiedente abbia un reddito fisso di importo sufficiente a sostenere le rate. Se per il prestito personale rappresenta, nella maggior parte dei casi, l’unico requisito richiesto, per il mutuo ristrutturazione, è necessaria anche una garanzia reale, rappresentata dall’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile che si intende ristrutturare.

LE TEMPISTICHE di erogazione variano. Un punto di forza dei prestiti personali sono i tempi rapidi, che variano generalmente tra le 24 ore e i 15 giorni. Il mutuo ristrutturazione, invece, segue il normale iter di un mutuo tradizionale e in media occorrono 60 giorni.

COME SCEGLIERE LA DURATA. Il prestito personale ha una durata massima di 10 anni e per questo motivo viene generalmente preferito per finanziamenti contenuti. Il mutuo ristrutturazione, può arrivare anche a 30-35 anni. La scelta della durata del finanziamento deve essere fatta in base all’importo che si vuole chiedere, all’ammontare della rata mensile e all’età del richiedente.

LO SCONTO FISCALE. Il mutuo ristrutturazione prima casa dà diritto a una detrazione annua Irpef del 19% degli interessi pagati (fino a un massimo di 2.582,25 euro). Il prestito personale, invece, non dà diritto ad alcuna detrazione.

Di | 2018-05-14T13:14:02+00:00 02/05/2018|Dossier Mutui|