Case e hotel, i prezzi risalgono
Ma per recuperare valore
l’unica strada è riqualificare

Davide Nitrosi

RIMINI

DIECI ANNI di crisi economica hanno fatto crollare il settore immobiliare italiano, con diminuzioni dei valori anche del 30-40% che hanno trasformato la bolla immobiliare in una mannaia sul patrimonio di milioni di famiglie. Una svolta epocale, se si pensa che in Italia ci sono 34 milioni di abitazioni per 32 milioni di famiglie, e che oltre il 70% di queste è proprietaria della casa in cui abita. Una trappola dalla quale sarà impossibile uscire? In realtà in fondo al tunnel c’è una luce, una via d’uscita. «Valorizzare il proprio immobile, aumentarne la qualità e puntare su un’offerta di servizi maggiore», è in sintesi una ricetta per recuperare valore, come spiega Luca Blasi Toccacelli, direttore generale corporate di Gabetti, colosso italiano del real estate.

«DALLA crisi stiamo uscendo piano piano – ammette Toccacelli – Però dobbiamo pensare che la produzione immobiliare è qualcosa di vivo, pulsante, che va interpretato con il mutare del tempo e delle esigenze: oggi per recuperare valore occorre puntare ad esempio sull’aumento della classe energetica, sulla riqualificazione dell’immobile e anche sulla trasformazione: reinterpretare e riqualificare saranno le parole chiave del prossimo futuro, per un patrimonio spesso desueto che non attende altro che essere portato a nuova vita».

UNA REGOLA che vale sia per le case, sia per altri investimenti immobiliari: «Gli uffici privi di servizi moderni e spazi smart sono stock di tara», dice Toccacelli. E lo stesso si potrebbe dire per gli alberghi. Un settore che però vede differenze enormi. «Il tessuto edilizio a destinazione alberghiera si caratterizza in Italia per strutture medio piccole, a conduzione familiare, spesso da ammodernare. Per attrarre investitori serve valorizzare il patrimonio edilizio esistente. «Un esempio virtuoso è il Trentino Alto-Adige – osserva Elena Compagno, Associate Director di REAG Real Estate Advisory Group, divisione della multinazionale Duff & Phelps – dove gli alberghi, anche di gestione familiare, si sono riqualificati notevolmente recuperando e incrementando valore tramite l’offerta di nuovi servizi, quali ad esempio le spa ed i ristoranti di elevata qualità. Ma la riqualificazione ha ripagato anche gli hotel ubicati nelle città d’arte. Un esempio sono le città di Venezia e Firenze; grazie all’incremento dei flussi turistici in costante aumento (in termini di arrivi e presenze) è emerso infatti un significativo interesse da parte delle grandi catene internazionali rivolto soprattutto a strutture con almeno 120-130 camere e standard qualitativi elevati in linea con le richieste del turismo».

UN SUGGERIMENTO che Elena Compagno ha espresso in un dibattito organizzato da Banca Generali a Rimini, proprio sul futuro del real estate. Con lei e Toccacelli, è intervenuto Fabio Guglielmi, direttore generale di Santandrea, la società specializzata nel lusso di Gabetti. Nella road map per uscire dalla crisi immobiliare, l’esperienza del segmento del lusso può essere di aiuto a tutti gli investitori. «Il lusso oggi è praticità e comodità – spiega Gugliemi – e si esprime anche in dimensioni ridotte rispetto a quelle di trattate in passato. Oggi potremmo dire che è di lusso una casa sicura, con impianti di risparmio energetico moderni, con soluzioni di domotica adeguati alle esigenze attuali. E’ di lusso una casa collocata in un contesto sicuro». La ricostruzione del mercato immobiliare passa quindi anche da un ripensamento degli spazi: la cucina occhieggia a masterchef, la camera da letto dei ragazzi è ormai un luogo di socializzazione dove il wifi è fondamentale, il salotto con la tv ha perso di significato in un’epoca dove i film si guardano con device mobili. E un quartiere collegato alla fibra ottica vale più di uno dove il segnale Internet arriva a singhiozzo. La crisi immobiliare costringe insomma a ripensare l’abitazione. Solo così si può cercare di recuperare, almeno in parte, il valore che la bolla ha divorato.

UNA RICERCA di Immobiliare.it della scorsa settimana ha calcolato che la ristrutturazione può aumentare del 19% il valore di un immobile da vendere e può garantire un aumento del canone di locazione del 20-22% oltre la media. Lo studio calcola l’impatto delle ristrutturazioni di base (dal rifacimento dell’impianto elettrico alla tinteggiatura), ma – come indica Toccacelli di Gabetti, l’impatto è ancora maggiore se si intraprendono riqualificazioni più complesse: lavori antisismici, interventi finalizzati al risparmio energetico e all’ammodernamento tecnologico. «Bisogna considerare l’investimento immobiliare come un asset finanziario difensivo, ma da gestire in maniera attiva e pianificata – suggerisce Toccacelli – e quindi se abbiamo più di un immobile bisogna valutare se convenga venderne uno e con il ricavato investire nella riqualificazione del resto degli immobili. Certo dobbiamo essere consapevoli che i valori immobiliari del 2006 sono legati al mercato di un’altra epoca».


Trend In calo la richiesta di mutui, salgono i prestiti

BOLOGNA

BRUSCA frenata dei mutui in maggio rispetto allo stesso mese del 2016. Il barometro Crif registra una flessione del -11,3% delle richieste di credito da parte degli italiani mentre le richieste prestiti (personali e finalizzati) recuperano terreno e fanno segnare un +3,7%. «Dopo un mese di aprile che si era caratterizzato per una significativa contrazione delle richieste di mutui (-16,1%) – spiega Crif – maggio conferma il calo in doppia cifra rispetto allo stesso mese dell’anno precedente, con un eloquente -11,3%. Una spiegazione a questa dinamica potrebbe essere identificata anche nel rallentamento delle surroghe, che progressivamente stanno riducendo il proprio peso sul totale dei mutui richiesti anche a causa della restrizione del bacino dei potenziali mutuatari interessati alla rottamazione del vecchio mutuo». Il valore medio nel mese di maggio si è attestato a 126.650 euro, l’importo richiesto più elevato dall’inizio del 2014.

PER quanto riguarda la distribuzione per classi di durata, è quella compresa tra i 15 e i 20 anni ad essere risultata la preferita dagli italiani, con il 24,2% del totale. Il 69,2% delle richieste di mutuo prevede piani di rimborso superiori ai 15 anni. La maggior concentrazione di richiedenti è nella fascia di età compresa tra i 35 e i 44 anni (con una quota pari al 35,6% del totale). La buona performance dei prestiti invece complessiva «deriva – spiega Crif – dalla crescita delle richieste di prestiti finalizzati e dalla vivacità dei prestiti personali.

«I SEGNALI sono sovente contraddittori e non consentono di delineare con assoluta chiarezza un quadro prospettico – commenta Simone Capecchi, Executive Director di Crif -.Malgrado i tassi applicati risultino ancora estremamente appetibili, il comparto sembra viaggiare a due velocità, con la componente dei mutui che sembra segnare il passo dopo le brillanti performance degli ultimi ann a fronte del progressivo recupero dei prestiti, sospinti anche dalla ripresa dei piani di spesa delle famiglie».